疫情下的2020年房地产前瞻_澳门美高梅平台

疫情下的2020年房地产前瞻

新浪地产2020/2/12 14:36:24 新浪地产
提要:本次新型冠状病毒肺炎的流行对房地产行业冲击明显,但只会造成短期影响,房企可提前准备,积极应对。

  文章来源:证券市场周刊

  本次新型冠状病毒肺炎的流行对房地产行业冲击明显,但只会造成短期影响,房企可提前准备,积极应对。

  本刊特约作者  西峯/文

  比尔·盖茨曾说:我们总是高估 “短期”变化,却低估未来“长期”的变革。从过往20年全球几次大的疫情流行和暴发的结果来看,哪怕更重的疫情,对大国和全球经济影响也是甚微。各方分析表明,本次新型肺炎的流行也只会造成短期影响,民众无须太过恐慌。但从本次疫情的感染人数、覆盖面积和影响程度上,本次新型肺炎疫情丝毫不亚于2003年的SARS疫情。各房地产企业和主管机构,应充分认识到疫情带来的可能冲击并加以准备。

  疫情终会过去,但是其对房地产业的冲击如何、该怎么应对,则是身处疫情中的业内人士和主管机构提前应该关心和思考的问题。

  疫情走势和时间线

  2019年12月1日,武汉金银潭医院收治了首例病人。2019年12月31日,武汉市卫健委通报武汉华南海鲜市场出现不明原因肺炎,发现27例,其中7例严重。国家卫健委专家组抵达武汉展开工作。

  2020年1月20日,钟南山院士宣布疫病可人传人。1月23日,年廿九,武汉封城,标志着应对新型肺炎疫情的管控到了新的高度。

  疫情来袭,包括交通、制造、房地产、商业在内的许多行业都受到强烈影响。证券市场方面,2月3日,农历新年后第一个交易日,A股逾3000股开盘跌停,沪指跌7.72%。实体方面,大年初一全国票房只有181万元,仅为上年同期票房14.58亿元的千分之一。万达商管集团随即宣布对所有商户实行一个月的租金和物业费免除,预计减免租金超30亿元。龙湖也宣布对旗下商业减半征收67日租金和物管费。截至2月3日,全国有91家商业企业跟进对商户减租,共有超1000家购物中心商户受惠。这些行为固然是商家共担风险的举措,同时也是本次疫情冲击巨大的体现。

  与此同时,各地纷纷出台各类人员流动控制和交通管制措施,希望借此控制春节后返城人员流动范围,遏制疫情在本地传播。同时,各地区延迟开学、开业和返工的政策也在酝酿中,大概率会推出。受此影响,短期经济活动下滑可见。以餐饮业为例,恒 大研究院估算仅在春节7天内的损失可能高达5000亿元。龙头企业西贝餐饮董事长贾国龙亦公开表示,当前400家线下门店基本都已停业,春节前后一个月时间将损失7亿-8亿元。如今西贝有两万多名员工待业,一个月光是人工成本就要支出1.5亿元,如果疫情短时间内无法得到有效控制,即便贷款,西贝账上的现金也撑不过三个月。

  餐饮业如此,作为国民支柱产业的房地产业亦大受影响。我们可以从疫情持续的时间、影响范围和影响力度三个角度来计算新型肺炎的冲击力度;从企业自身实力、房地产发展周期、所处经济环境三个角度来考量企业的应对能力。最后综合评估此次疫情对房地产企业的影响和所需支持和应对。

  疫情影响和评估

  SARS疫情从2002年11月发现第一例,到2003年5月基本消亡。整体传播时间维持了半年多。其中4月中旬中央强力介入后,新增病例快速冲顶,5月底新增病例降至个位数,仅用1-2个月疫情就得到控制。SARS疫情对经济和相关行业的影响主要在二季度。事后统计发现,SARS疫情对当季GDP增速影响约两个点,对其后经济几乎无影响。

  而本次疫情还在发展中,还会维持多久尚无权威判断。房地产是一个资金密集型的行业,这种不确定性,对房地产企业正常的经营和资金募集,将会带来较大的困难。从头部房企负债率来看,平均资产负债率高达75%,仍处于高位。受资管新规和调控影响,自2019年下半年以来,许多房企都出现融资紧张的问题。目前又叠加疫情影响,销售资金回笼无法顺畅实现。如果这种情况维持时间较长,部分房企容易出现资金周转困难,进而危及自身及相关金融企业资金安全。

  其次,SARS疫情波及的范围主要影响北京、广东、香港等少数地区(另有山西、内蒙古、河北、天津,6省市病例占全国96.8%)。而本次新型肺炎因人员流动能力提升、流动数量增加等原因,疫情覆盖省市多。部分城市如人口留入地上海、北京、深圳等受影响巨大;本次疫情控制采取假期延长、交通管制、人员流动控制等策略,会导致节后返程高峰趋缓、开复工周期延长、人员流动困难等情况。

  最后,2003年SARS疫情爆发期间,其时中国经济正处在工业化、城镇化的前期,刚加入世贸组织,经济增速处于上行周期,应对空间相对富裕。SARS疫情发生时,中国经济仅仅回落一个季节,随后就恢复高速增长。而目前中国经济在经历20余年高速发展后处于L型的调整期,平均增速从当时的10%+已经回落到6%左右,同时刚刚承受了近两年贸易战的影响。所幸,中国经济已经近百万亿元大关,其内在的实力和规模是当时的十倍。

  简单估计,销售方面,如果疫情延续,以一季度房屋销售下降30%,二季度下降15%计算,那么全年房地产销售将下降10%左右,即销售额将下滑1.6万亿元左右。事实上,考虑到2019年下半年开始房屋销售增速已经下滑,居民家庭杠杆率亦快速升至60%的高位,短期疫情和房屋销售中期压力叠加,2020年的实际销售,恐怕更不乐观。一些反应较快的企业如保利,和网红经济结合,已经开始试点网上直播销售房产,也算是积极应对的一个例子。

  商业方面,受网购分流和开业商场增加影响,线下商业竞争激烈,疫情来袭,对部分企业而言,就更是倍感压力。

  目前判断,时间上来看预计第一季度商业波及影响大,第二季度有望逐步缓解。下半年是否能复苏有赖疫情控制的结果。春节销售是上半年第一个重要的销售旺季,1-2月销售一般占全年销售15%-20%以上。目前来看,一季度销售低迷已成定局。如果疫情能在未来一两个月控制住,那么很多商业还能赶上5月份的销售旺季。否则,时间延续一长,必然出现大量门店关铺、掉铺情况,恶化商场和商业街人气,进而影响下半年的商业活动。对此必须引起重视。

  从影响程度看,如果疫情得以控制,短期冲击大但是时间有限,重要的是消费心态的恢复。以香港为例,从SARS疫情的表现来看,其商业活动的恢复只用了不到一年的时间。此间有中央自由行支持的贡献,但更重要的是做好了本地居民消费信心恢复的工作。游客当然是重要的消费者,但是对多数商业企业而言,本地消费者比游客更重要。因为日常消费多是本地必须的重复消费,高档消费则往往不是必需品,同时更多依赖游客。

  疫情后的应对

  无论疫情如何发展,终有一天会过去。身处疫情之中的房企,唯有做好当下工作和计划,才会有更好的发展和未来。从目前的市况来看,房地产企业有三方面工作可以重新审视。

  1.重视财务安全

  2014年,万科总经理郁亮率先喊出房地产白银时代的到来。这对大部分房企来说没错。但是对于全国布局的大型房企来说,在其后的房地产牛市中,加杠杆才能抓住快速发展的机会。典型的如恒 大、碧桂园、融创、新城等,都在短短数年里迎来了销售连续猛增、市值十倍的机会。与此同时,亦有不少同行在加杠杆的路上突遇财务风险。进入2019年,更多房企感受到资金紧张的压力。此次疫情造成的销售停滞,可能给了诸多房企更大的资金压力。须知企业成功或许需要20年的积累,但是失败可能只需要一招不慎。展望未来,做好企业战略前瞻,重视财务安全和企业发展的平衡,是很多房企要走好的路。

  2.平衡发展租赁业务

  租赁业务回报低但是稳定,销售业务回报高但是波动大。房地产企业应该平衡租赁和销售业务的比例,以平滑业绩波动。但是销售资金回笼快,资本回报率高,这是许多房企明知该做但却迟迟难以转型的原因。长远来看,租赁业务在危机时稳定的表现,将促使更多房企转型加速。

  3.重要的是城市和位置

  过去十几年,房地产企业经历了全国铺货、重视一二线再到转战三四线的战略选择的转移,从销售来看这些选择大体没错。销售物业周转快速,对发展区域要求较低。但一旦选择发展持有物业,房企必须考虑物业所在区域的长期发展因素。此次疫情及其发展,将各地地方政府的治理能力表现集中放大展现。一线和部分核心二线城市,则再次获得高分。可以预见,未来优秀的人才和资源,依然会继续往核心城市和区域流入。而其他地区和城市,唯有做好内功,才能留住本地人才。在城市选择方面,华润、金茂、大悦城(000031,股吧)等房企,已经提前做了较多成熟的选择。

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