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成交回暖土地火热 楼市分化仍在加剧

新浪地产2020/7/7 9:58:02 新浪地产
提要:2020年过半,也仅仅过去了一半。

  2020年过半,也仅仅过去了一半。

  纵观疫情下的房地产市场,有人欢喜有人愁。据7月2日贝壳研究院发布的2020年楼市半年度系列报告显示,2020年上半年,房地产市场分化严重,新房澳门美高梅游戏市场已基本复苏,租赁市场却出现旺季不旺的现象,同时房企业绩表现超预期,拿地态度也出现分化。

  房企业绩增长超预期 土地端集中度加剧

  根据贝壳研究院的报告显示,2020年上半年TOP100房企(流量)销售额为51492亿元,同比下降4.1%,降幅控制在5%以下,销售业绩恢复整体好于预期。

  从单月销售业绩看,TOP100房企6月销售额为14436亿元,达上半年峰值,同比增长12.1%。继5月后,销售同比增速继续为正。碧桂园在上半年封冠,极力追赶的恒 大以235亿的差距位居第二,与第三名万科直接差距也仅为308亿。总体来看,TOP3房企之间的差距较小,给下半年留有更大的想象空间。

  值得注意的是,从结构上看,TOP3房企在2019年上半年业绩呈负增长,而在疫情影响下的2020年上半年TOP3房企业绩不降反增,同比提升2.9%。其他各梯队TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企业绩增速分别为-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。

  从今年前5个月的业绩表现来看,各个梯队集中度表现均有3%-4%的提升,行业集中度进一步加剧。在周期性与突发性双重影响下,中小房企明显抗风险能力不足,而规模性房企在全国性布局与多元化发展中体现出区域抗风险与业务抗风险的优势。

  对比来看,在各个梯队中,TOP3房企是唯一同比为正的。贝壳研究院分析,主要是头部房企整体抗风险能力较强,在逆势中更能彰显房企的规模性优势。

  从30家样本房企下半年的压力系数看,平均压力系数是2019年的1.3倍。尽管恒 大上半年业绩亮眼,由于业绩目标8000亿,因此下半年单月需完成752亿,业绩压力是2019年的1.5倍。今年6月单月,碧桂园实现810亿销售额给予市场以及房企端更多的信心。

  据此,贝壳研究院分析,整体上,下半年房企将打响“冲量战役“,压力未比上半年轻松。行业集中度趋势将长期保持,头部房企集中度提升仍有空间,留给中小房企的挑战将是长期存在的。

  土地方面,逆周期下,房企对土地热情不减。2020年上半年新增土储权益金额排名与销售业绩排名高度重合,行业在土地端的集中度表现呈加剧趋势。

  关于龙头房企重金补仓原因,贝壳研究院分析,一方面是销售恢复好于预期,房企通过销售回款补充资金。另一方面金融环境边际宽松,房企通过贷款、信托、发行债券等渠道获取大量资金,补充自有资产的流动性,减轻企业债务负担后房企土地扩张意愿增强。此外,各地方政府在上半年的土地市场上,表现出较大诚意,除疫情下的纾困政策外,同时推出不少优质土地资源,进一步增加房企的土储动力。

  上半年土地市场活跃,房企对于土地的态度分化明显。今年上半年在取地态度上,TOP50房企分为“激进派”、“保守派”与相对稳定的“中间派”。

  整体上TOP50房企今年上半年拿地销售比为38%,较2019年同期的40%减少2个百分点。2020年上半年TOP50房企平均权益拿地金额204亿,而2019年同期是223亿。

  从今年的情况来看,TOP50房企中17家激进派拿地销售比较上一年同期提升10个百分点以上,其中绿城提升43%至112%,拿地权益金额已超越上半年的权益销售额,在实际的土地市场上绿城上半年在22城市获取土地45宗,包括北京、上海、成都等热点城市。

  TOP3房企中,恒 大是唯一的“激进派”在土地市场异常活跃,上半年在全国39城市取地119宗,主要为二线城市与强三线城市,其中单在乌鲁木齐一城获取地块超过30宗。

  同时,房企中不乏“保守派”,14家房企今年拿地销售比较去年下降超10个百分点。去年取地活跃的中骏、禹洲上半年稍显保守,而像万科、融创、时代等房企上半年集中在城市更新、收并购以及旧城改造的其他渠道获取土地。

  业内人士指出,近两个月的土地市场热度主要是前期积压的需求释放的结果,下半年房企拿地可能会趋于谨慎理性。但也有观点认为,若下半年销售市场情况还不错,部分房企可能依然会选择积极拿地。

  亿翰智库分析指出,从全国土地供应与成交量来看,下半年普遍高于上半年,因此预计下半年土地供应与成交双升;但在疫情冲击影响得到消除后,政府供给端的纾困政策预计会逐渐退出,企业拿地成本提升,热情下降,同时叠加“房住不炒”,地产行业仍将面临“严控资金流入房地产”的状况。

  融资方面,2020年上半年房企境内外融资折合人民币约为6506亿,占比2019年全年融资规模53%。从结构上分析,境内融资规模占比较2019年同期提升12个百分点,达62%;境外融资规模占比38%。受海外疫情影响,4月全月无新增海外债券,对整体融资规模有一定影响,但境内债市表现活跃,从而对冲海外债市的短暂低迷。

  业内人士分析,为应对未来可能的市场变化,房企将通过多种融资手段加快储备资金。对于本来杠杆率比较高的房企,下半年融资压力将会增加。

  2020年下半年债券融资偿还迎高峰,境内外融资债券到期规模约为5588亿人民币,较上一年增加58%,部分债务集中到期使房企下半年债务偿还呈高压状态。

  同时,未来两年同期偿债压力剧增,尚未包含其当年发行的短期债务(一年内到期),目前2021年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿与3000亿人民币。可以预见,未来2-3年债务置换与债务债融资需求将不断增大。

  贝壳研究院分析,境内金融监管不断升级,境内融资环境下半年有收紧趋势;与此同时,政策改善空间缩小,房地产金融监管或将针对性趋严,未来2年房企偿债压力不减,房企在融资端遇考验成常态。

  新房、澳门美高梅游戏回暖 租赁市场“旺季不旺”

  2020年上半年,新房、澳门美高梅游戏、租赁市场,冰火两重天。

  新房市场方面,贝壳研究院数据显示,2020年上半年66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16.0%,成交面积累计同比下滑14.0%。疫情稳定之下,新房市场成交量在二季度快速恢复,但同比2019年同期,成交套数和面积分别仍下滑5%和4%。

  在疫情冲击下,2020年上半年一线城市新房市场成交量下滑幅度最大。其中,成交套数累计同比下滑25.9%,成交面积同比下滑25.0%。二线城市成交套数同比下滑16.6%,成交面积同比下滑15.0%;三四线城市成交套数同比下滑10.8%,成交面积同比下滑8.0%。一二线城市受疫情影响较大,但恢复速度更快,在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15-16个百分点;三四线城市环比收窄12-13个百分点。

  一线城市排名较去年上半年无变化,从累计同比来看,上海二季度累计降速环比较一季度收缩19个百分点,广州累计降速环比收缩16个百分点,北京累计降速环比收缩14%,深圳以后市场升温速度最快,截止半年度成交面积累计同比仅下降5%。总体看,京沪穗累计同比下降幅度收窄至3成,市场逐步复苏中。

  贝壳研究院分析,在新房市场,市场修复过程基本完成,一季度积压的需求已获得逐步释放,随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定,需求端也将重新进行资金分配,预计下半年市场不会持续大幅上涨,市场总量也不会大幅下降。

  澳门美高梅游戏市场方面,受疫情影响,上半年链家重点18城成交量在近三年中最低,成交量比去年同期下降8.4%,但比去年下半年小幅增长4.2%,疫情对重点城市澳门美高梅游戏市场总体影响不大。

  贝壳研究院数据显示,从月度成交走势看,澳门美高梅游戏市场成交从3月份开始明显恢复,3月重点18城实际澳门美高梅游戏总体成交量快速修复,重点18城链家澳门美高梅游戏成交量比1-2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落,但同比依旧增加21%,疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

  与去年同期相比,二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个,下跌的城市有7个。其中房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州,房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。

  贝壳研究院预测,下半年重点城市澳门美高梅游戏市场分化将持续加剧,核心城市供需两旺,更具有持续性。据贝壳研究院数据显示,链家重点18城带看量仍处于较高位置,代表下半年总体成交平稳或小幅向好,前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放,预计下半年重点城市澳门美高梅游戏市场总体成交将环比持平或小幅增加。

  租赁市场方面,上半年受到疫情影响,租赁市场的季节性规律被打破,传统旺季并不“旺”。

  由于疫情严重,2月份重点城市的租赁市场交易触底,市场几乎陷入停滞,春节假期后的租赁旺季推迟到3月出现。3月全社会逐步复工复产后,租赁市场逐渐修复,疫情期间积压的租赁需求逐步释放,因此3- 5月的租赁交易不断上涨,4月及5月的环比增长率均突破20%。

  值得注意的是,6月北京受到疫情的再次影响,防疫管理等级上调,租赁市场再次出现波动。此外,部分城市的租赁交易受疫情影响较为明显,近两周交易量呈现迅速下跌,对十八城整体的租赁成交量产生明显影响。传统的毕业租赁旺季目前暂未显现,6月成交量环比下降7.3%。

  值得注意的是,2020年上半年,长租公寓企业经历了行业的“寒冬”,出租率下降、租客违约率提升,企业经历了“至暗时刻”。

  上半年头部长租公寓企业也放缓了拓展趋势,聚焦已有门店,新开店率远低于去年水平;尾部长租公寓企业面临普遍性的经营困境,近七成因“高收低出”模式导致;上半年没有房企新进入长租公寓领域,已进入的房企经历了从“拓荒”到“精耕”的转变。除了房企申请公司债和ABS获得资金外,尾部企业面临融资困境。

  贝壳研究院数据显示,集中式长租公寓门店数量TOP10品牌在2018年底的门店数量为660家,2019年底TOP10品牌门店数量为1134家,2019年全年新开门店474家,新开店率为71.8%。

  而2020年上半年,TOP10品牌新开门店共93家,新开店率为8.2%,部分品牌门店数量负增长,部分门店关停。

  贝壳研究院分析,在租赁市场,延迟的租赁需求不断释放,下半年租赁市场供需趋于缓和,业主出租预期持续处于低位,市场不断向“承租人”市场转变,租客将掌握更多主动权和议价空间。

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