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部分房企拆分物业上市节奏正在加速

和讯网2020/10/16 8:48:24 新浪地产
提要:10月12日,港媒消息称,阳光城(000671,股吧)拟拆分旗下物管公司上市。对此消息,阳光城向媒体予以了确认。与此同时,第一服务、卓越商企、世茂服务等物管公司纷纷通过了港交所聆讯。在业内看来,尽管当下物管公司估值有所回落,但房企仍有着降负债与扩张物业业务的动能,在这些因素影响下,分拆物业上市潮或仍将持续。

  10月12日,港媒消息称,阳光城(000671,股吧)拟拆分旗下物管公司上市。对此消息,阳光城向媒体予以了确认。与此同时,第一服务、卓越商企、世茂服务等物管公司纷纷通过了港交所聆讯。在业内看来,尽管当下物管公司估值有所回落,但房企仍有着降负债与扩张物业业务的动能,在这些因素影响下,分拆物业上市潮或仍将持续。

  阳光城拆分物业上市声再起

  10月12日,港媒消息称,阳光城拟分拆旗下物管公司赴港上市,初步计划集资最少2亿美元(约15.6亿港元)。消息称,阳光城已聘请华泰及招银作上市负责行,最快于明年赴港上市,不过集资额及上市时间表仍存在变数。

  事实上,早在今年7 月 29 日,阳光城旗下便新注册了一家公司,名为阳光城慧智优佳生活服务股份有限公司(简称“慧智优佳生活服务”)。该公司由上市公司阳光城和福建阳光房地产分别持有99%、1%股权,公司法定代表人和董事长均为阳光城董事局主席林腾蛟,其同时为慧智优佳的实际控制人,受益股份14.6849%,而朱荣斌、吴建斌等人则担任该公司董事。

  9月份,阳光城披露,拟对慧智优佳进行增资扩股。其中,龙净实业投资集团有限公司、阳光健康产业有限公司、福州经济技术开发区阳光智博企业管理咨询合伙企业(有限合伙)、福州经济技术开发区阳光慧优企业管理咨询合伙企业(有限合伙)及福州经济技术开发区阳光慧佳企业管理咨询合伙企业(有限合伙)5家公司与慧智优佳签署增资协议,拟对慧智优佳进行增资,增资金额合计为3.67亿元,其中6250万元计入注册资本,3.04亿元计入资本公积。

  增资完成后,慧智优佳的注册资本将由1.5亿元增加至2.125亿元。股权结构随之变更为:阳光城、福建阳光房地产开发有限公司、龙净实业、阳光健康、阳光智博、阳光慧优及阳光慧佳,出资占比分别为69.88%、0.71%、2.47%、2.35%、5.06%、10.18%及9.35%。完成后,阳光城合计所持慧智优佳的股权比例由100%调整为70.59%,将继续保持对慧智优佳的实际控制。彼时,便有声音猜测,阳光城意在为物业铺路,而阳光城方面也对蓝鲸房产表示:“阳光城物业确有上市计划。”

  从财报来看,物管收入已成为阳光城地产业务之外的第二大收入来源。截至6月30日,阳光城实现营业收入231.72亿元,同比增长7.15%;其中物管收入5.14亿元,同比增长了19.8%,占总营收的比重也由2018年的0.31%提升至2.21%。

  对于物业收入的大幅提升,在今年的4月业绩发布会上,阳光城执行董事长兼总裁董事长朱荣斌解释称,除了这两年交楼面积增加外,阳光城物业也在发力增值服务。“物业上市现在是一个风口,但是我们的物业公司怎么能成为一家高水准、有自身特色的物业公司,在这方面正在积极地研究和部署。这会是阳光城今后发展的一个新的增长点。”朱荣斌称。

  物业上市潮再起

  有类似动作的还有融信中国。

  资料显示,近来,上海欧兴途业企业发展有限公司(简称“欧兴途业”)的注册资本由1000万元猛增780%至8800万元。欧兴途业由欧宗洪全权持有,此次注资后,福建融点企业管理咨询有限公司(简称“福建融点”)接替欧宗洪100%持有欧兴途业,而资料显示,福建融点背后是一家香港私人股份有限公司。

  对此,IP Global 中国区首席经济学家柏文喜表示,从这一些列的股权变动来看,这是融信物业在对自己的资本架构进行充实和调整,极有可能是融信地产分拆旗下物业管理板块,为未来上市做准备。

  当多家公司为上市做准备的时候,一些物业公司也纷纷通过了港交所的聆讯。10月5日,第一服务通过港交所聆讯,并递交聆讯后资料集;10月11日晚间,港交所披露信息显示,合景悠活、世茂服务相继通过了上市聆讯。

  从资本市场来看,上半年的疫情给物管行业带来了一次价值重估的机会。Choice数据显示,截至8月19日,港股32家上市物业管理公司年内股价平均上涨68.46%。只有7家出现下跌。同期恒生指数跌幅为10.68%,物业股走势远强于大盘。

  不过,在中报表现不及预期的背景下,物业股近来有所回弹。9月份,在已经成功登陆资本市场的30家物管企业之中,仅有宝龙商业一只股票股价上扬,涨幅约9.03%,其余29家股价均出现不同程度的下跌,平均跌幅接近10%。

  汇生国际融资总裁黄立冲分析称,此前物业股的股价一路高涨,主要是由于背后有资本市场一定炒作氛围作祟,但实际上物业行业的价值,并无法支撑此前炒作氛围下的高估值。当潮水逐渐褪去,市场开始恢复理性,未来物业股表现仍将进一步回归,合理的市盈率应该位于18-29倍历史市盈率之间。

  即便不是最好的时机,但在“三道红线”下房企仍有着降负债的需求。在2020年中期业绩会上,中国恒 大董事局副主席、总裁夏海钧明确表示,降负债的具体措施包括拆分旗下资产上市,实现集团权益增长。他表示,公司为恒 大物业引入235亿港元战投,预计可降低净负债率19个百分点。他还表示,“力争今年实现金碧物业在香港上市,同时谨慎审视优势资产拆分上市。”

  除此以外,企业也有扩张物业业务的需求。光大证券(601788,股吧)房地产行业首席分析师何缅南表示:“地产产业链多元化业务过程中,物业服务表现较为成功。相关企业拆分物业板块上市,可以扩大业务规模。”

  如10月4日晚间,蓝光嘉宝发布公告,在9月30日,蓝光嘉宝就两家物管公司的收购签署股权转让协议,根据披露,两家目标公司合计在管面积约为806万平方米。而从从物业公司招股书披露的募资用途来看,近60%的物业公司有收并购和规模扩张方面需求。

  值得一提的是,在上述因素的影响下,房企拆分物业上市潮仍将持续,但上市及其之后的收并购扩张只是物业公司的初级阶段,如何打破业主增值服务的瓶颈是当下物业公司急需探讨的话题。

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