嘉福集团戚士艮:大招采体系如何向下扎根,向上结果? |采GO深度专访系列_澳门美高梅平台

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嘉福集团戚士艮:大招采体系如何向下扎根,向上结果? |采GO深度专访系列

新浪地产作者:王雪2020/11/25 16:09:19 新浪地产
提要:嘉福集团成长动力强劲,招标采购中心革新的“大招采体系”如何打造?新体系又为集团快速成长增添了哪些新动能?

  嘉福集团自2018年踏上了二次创业的新征程,明确5年1000亿50强战略目标。招标采购中心如何助力嘉福在群雄逐鹿的房地产市场突围,实现515战略目标?

  克而瑞地产研究中心数据显示,2020年上半年,嘉福集团新增土地建面239.9万平方米,稳居第35位;新增土地货值199.1亿元,进阶TOP60。集团成长动力强劲,招标采购中心革新的“大招采体系”如何打造?新体系又为集团快速成长增添了哪些新动能?

  基于日渐回归居住本身功能的市场竞争格局,追求高品质的产品,成为愈演愈烈的置业潮流。嘉福集团对产品力的打造,提到了前所未有的重视高度。嘉福集团与供应链如何协同发展,实现产品力的提档升级?

  带着疑问,新浪地产(微博)深度专访栏目“采GO”采访了曾就职于江苏华建、金科地产、协信地产、中梁地产,历任招采总、成本总、事业部总经理,现任嘉福集团招标采购中心总经理戚士艮,以嘉福集团大招采体系关键词为“小切口”,“深挖掘”大招采模式供应链高效管理之策。

大招采体系  

  “大招采体系包含的不只是材料设备类、工程类、营销类、设计类等众多科目,更重要的是招采专业深度与广度,怎么支撑运营铁三角,助力高周转。”戚士艮一句总结目前在嘉福正在布局的大招采体系。

  打造招采体系的逻辑不是查漏补缺,而是系统性解决顶层设计问题,以业务管控为抓手,形成“做什么—为什么做—怎么做”的服务闭环。戚士艮以供应商管理为例,不论是主办部门、协助部门、审批流,还是招采关注点、成果输出,或是制度指引细则支撑、模式模板等细节,大招采体系应该一项项去落实。

招采的价值也不仅仅是节约成本,更重要的是,打造能为支撑房企战略发展的招采体系,打造系统化的合约规划体系,标准化的合同文本、标准工程量清单,招标控制价、工作界面等,最终实现招采专业化、系统化。

  目前,嘉福招采已重点推进落地的合同标准化、招标文件标准化、工作界面等,招采与成本、工程、设计、营销等界面划分、各专业分包与总包、各专业之间交互的界面,这些均是招采团队的重点工作。合同标准化可以有效提高工作效率,提高审批时率、降低人员差异风险。

  为此,戚士艮为合同标准化提出两点解决建议:1. 问题分析,收集历史合同存在的问题点与风险点,针对履约双方争议案例进行分析;2. 合同建设过程中串联风险点进行闭环,对标外部标杆企业拟出合同范本、合约界面,形成统一的合同附件,新增技术要求与将各中心制度最新要求加入标准合同,在招采工作中落地。

考察防水供应商

  招采体系的多样化也需要招采人重点关注。成本出身,如今完美转型TOP20地产大运营助理总裁/区域公司董事长,也是戚士艮老领导项振,目前带领区域公司在集团排名靠前,北方大区排名第一。戚士艮坦陈:“老领导打开了我的思路,提升了眼界。当时我们并肩作战,完成了业内领先的打法,重点是招采标准动作分解,包括前置策划,关注点,后端贯穿等,也形成大招采体系的雏形。”

  从2008年就开始做招采的戚士艮已经深耕12年,在即将做到“招采天花板”重新审视自己、思考转型之际,被嘉福的品质征服,被嘉福“515战略”规划下,未来更广阔的发挥平台吸引住,毅然决然到嘉福集团准备大干一番,第一个目标就是完善起大招采体系。

  谈及嘉福的大招采规划,“2020年,嘉福招采重执行、重体系,来到嘉福后,招采平台、组织体系、流程与标准从无到有建立起来。2021年,招采重落地、重沟通、强深化,从有到优,落实推广、贯彻、反馈、提升等动作。 ”

灵活管控    

  加入嘉福首要任务,捋清招标采购中心的职能定位与管控职能。戚士艮强调:嘉福集团招标采购中心对区域招采的管控模式,特别是对集团招标采购中心要求,一定是“强管头,强管尾,不会从头管到尾。”灵活管控是提高招采效率的不二法门,也给紧张的招采工作更多喘息机会。

  具体而言,强化“管头”设计,突破创新重点。戚士艮认为,加强供应链竞争,定期引入优质供方,参与竞标,加大履约评估力度,增加不合格供方淘汰率,这种‘鲶鱼效应’不仅激活了整个链条的供需关系,还让他对整个行业的最新发展方向了如指掌。在他看开,供方由集团、区域公司分别推荐,组成竞争体,防范围串标。在包干模式过程中,可以按照总包综合单价包干;其他固定总价包干;严格考核变更签证率。

  确保过程合规,以标准化的流程“过问支持”。首先,靠模式模板指引,招标文件、合同标准化,提高效率、降低人员专业水平差异风险;其次,进行清单评审,标前会重点评审,提高清单准确性;同时,招采立项,工作前置,这样能解决条线工作交圈,有效降低招标风险,提高招标质量。如此一番操作下来,形成了统一规范动作,能很好地控制风险。

  招标的过程是公开信息透明,均有模式模板指引:招标文件、合同的标准化,可提高效率、降低人员专业水平差异风险;标前会重点清单评审评审,提高清单准确性。完成“询标指引-咨询单位工作指令单-重大招采决策机制-封样管理指引-合同交底指引-招采存档”一系列招采动作程序模块化,集团重点“过问支持”。

  “强管尾”是宣贯执行复盘,评价支持赋能。即便是谈到供应商关心又敏感的价格话题,戚士艮强调:招采中心要求目标成本、历史价格、周边竞品、标杆企业进行“价格四比”,无优势不允许定标;从目标成本、到合约规划、再合同规划、直到锁定招标控制价,后期超过招标控制价不允许定标。

戚士艮代表房企接受中国房地产业协会授予的

2020中国房地产百强房企供应链创新合作典范企业荣誉

  戚士艮做事十分严禁,建立了定期巡查机制。比如通过定期及不定期检查线上线下资料,排查风险,专项培训,规范动作。对于那些不合格的,他通过考核机制,给予惩罚,涉及招采红线,发现一起,处理一起,在公司内树立了风清气正、高效自律的风气。

6级管控    

承接招采体系,构建招采适配体系

矫正成本适配,核准产品适配标准

产品布局地图,辅助设计产品选型

分类分级分档,指导招采合约规划

  ——嘉福打造的招采适配体系

  “我准备在嘉福做个大动作,6级管控,这招采适配体系的衍生动作,这也是我来嘉福前,我的领导石国勇指导形成的拟定思路与打法。”戚士艮还透露亦师亦友的石国勇现在是TOP20地产的助理总裁,目前分管工程、设计、运营、成本、招采,在他身边学习到了很多大运营逻辑下的成本招采先进思路与打法。

  6级管控,这也是戚士艮在TOP20地产北方大区管成本采购时重点想要落地的一项工作,这项工作是系统性,各专业强关联,可以很好的通过分层分级,满足成本适配。基于成本招采管控的诉求,戚士艮理清6级管控思路:目标成本—合约规划—装修—天、地、墙—材料—损耗。

  追溯建立6级管控的直接原因,当时在北方大区是集团第一个真正做到限额内控成本保品质。当初示范区项目装修包干包效果,售楼处前场3000元/㎡,后场500-600元/㎡。不是前后场平均控制在2900元/㎡,一拆分前场、后场均爆成本。如何系统地解决这问题,就是6级管控。

  6级管控的核心在第五级和第六级。以装修举例,把装修分成天棚、地面、墙面,对应的第五级就是部品部件材料,天棚的简单吊顶、复杂吊顶,地面的瓷砖、复合地板、实木地板、石晶地板等,嘉福把这些材料锁定战略,后期在成本适配下进行权衡与决策。戚士艮介绍:“比如800元/平方米的装修成本,地面使用选择实木地板,墙面可能要选择乳胶漆,天棚简单吊顶;如果选择复合地板,墙面可能选择墙纸,完成这六级管控工作后,自由组装会提高招采的工作效率。”

  损耗的管控工作最难,目前也没有优秀的房企经验可以借鉴,但在嘉福,招采团队正齐心协力地推进。“招采部品部件战略在2020年底基本成型,2021年再优化升级并打造六级管控体系,可以有效的支撑成本适配管控及品质效果保证。”戚士艮透露。

协同赋能    

  “做最好的服务生,做行业最好的服务生、做初心不改的服务生、做弯腰做事的服务生、做抬头创新的服务生、做创造价值的服务生、做让身边人快乐的服务生。”是戚士艮认为的协同赋能。

  协同赋能,也是戚士艮最喜欢的一项工作,也是很多同行的评价“不务正业”的地方。正是这样的不务正业,让戚士艮深入多条线的学习与研究、也正是不务正业,在上一家公司给他2次转型事业部总经理机会。

  招采的出发点和落脚点是节约成本、缩短工期、提升品质的“鱼和熊掌的兼得”。为此,招采中心牵头联系防水专家进行专题培训,预铺反粘做法,在项目上已推进落地。。戚士艮透露:前期培训的改性石膏轻质隔墙材料、pds防护虹吸排水系统等,后期根据合适契机进行尝试落地。比如在上一家公司,当时业内大部分地产将真石漆价格打压到40多元的现状下无法保证工程品质,仿石的反射隔热涂料是可以整体成本节约,工期缩短,极大提升品质的

  此外,还有针对供应商的赋能,招标各环节要求嘉福做好供应商培训、易错清单随标书一起发送等动作,年底还将进行供应商反向评估,倒逼管理提升。

  对于招采条线下级组织,集团采取定点支持帮扶,短期驻场帮扶、集团后台支撑政策,“扶上马,送一程”,加大专业、跨专业培训的力度,通过标准动作、合规性、巡检抽检互检、案例分享、复盘等环节考察人才。根据管控需求及区域公司需求,嘉福招采中心打造人才梯队,积极输送人才。

  在推进供应链融资,上一家公司,戚士艮带领团队在江苏常州前黄项目总包做了8000万股权开放,安徽建工做了5000万ABS,金拇指现金融资2000万等,做出了第一批吃螃蟹的案例。

赣州 嘉福·金融中心

  关于针对营销协同赋能,戚士艮首先介绍,嘉福在赣州类似滨江在杭州。“嘉福是不进行工抵房的,外墙多年只有水包水、水包砂,景观大区标准不低于大部分标杆企业的示范区标准,为了提高业主舒适体验感,地下室层高达4米。赣州限价12000元/㎡,嘉福的澳门美高梅游戏可以达到16000-18000元/㎡,还很抢手。”在深耕产品力与服务力的作用下,嘉福楼盘因为品质带来溢价,价格高于竞品。嘉福·尚江府亦是精品匠心建筑标杆,尚江府项目曾经单盘17亿销售,赣州创造了奇迹。

  2020年是嘉福地产集团入赣十周年,亦是“工程品质安全提升年”。他重点介绍了世纪之门-嘉福中心是目前江西最高端的写字楼,标准不低于长沙运达中央广场,基于此,招采将优质商业产品推荐给供应商,为营销赋能,助力2亿以上的销售额。

地产招财圈现状    

  中国房地产行业的集中度提高、房企竞争加剧,招采岗位也从字面上的“购买”,逐步转化为影响或参与到房企经营战略的制定。新时期,招采人若继续扮演单一的“买手”角色,已经不能适应时代发展和工作需要。

  地产招采工作不是高级资料员,简单跑跑流程、做做资料就能做专业。戚士艮给出提升度意见:积累大量跨专业知识,重要是有跨专业学习的意识,专业不够可借助意识去统筹推进。比如总包招标的总平策划,总包增加的成本一定会转嫁至地产公司。

  从2019年8月份开始,在上家公司及现在公司,最起码面试了100人以上,大部分还是招采总级别,问一些成本清单、总平策划问题,能回答大概的也寥寥无几,这是行业现状。戚士艮根据过往经验,总结到:

  怎么考虑出入口设置,解决过往高峰期混凝土泵车进不来问题,转弯半径怎么确定?

  临时围墙与永久围墙能否部分提前结合,临时道路与永久道路部分结合,能否提前硬化到位?

如果问题得到解决,省了工期,也省了上百万成本。

  避免形成全程抢工,结构施工期怎么约定?

  开盘后销售不好,怎么调整工期?

以销定产,以收定支,均与招采有很大关联。

  为了防止总包索赔,反索赔怎么做,做好哪些基础台账?

  也是招采管控的核心工作。

  招采工作如何贯穿结算?

  怎么前端规避风险?

  怎么控制变更签证率?

  ……

  期待优采精英俱乐部-江西分会公开课戚士艮继续开讲

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