2020年土地市场:分化明显 部分房企拿地放缓_澳门美高梅平台

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2020年土地市场:分化明显 部分房企拿地放缓

新浪地产2021/1/21 10:18:39 新浪地产
提要:2020年土地市场的表现打破了年初的悲观预期,重点监测城市的整体供应和成交规模均超过2019年。

  (来源:中国建设报)2020年土地市场的表现打破了年初的悲观预期,重点监测城市的整体供应和成交规模均超过2019年。“分化”依然是各地区市场表现的显著特征,以上海为代表的长三角地区仍然是房企重仓之地。随着“三道红线”监管政策的出台,在融资收紧背景下,房企拿地有所谨慎,值得注意的是,部分房企尽管财务状况不佳致使扩张放缓,但没有停止扩张的步伐。

  供需季节波动 总量超过2019年

  受疫情影响,2020年2月3日,杭州市年后第一场土地拍卖在网络上举行。令人意想不到的是,这次土地拍卖吸引了众多房企参与,房企的竞价热情一扫此前业内人士对土地市场的悲观预期。

  在网上出让的3宗宅地中,新湾街新四路西商住用地地块经过21轮报价,以总价约13.49亿元、溢价率17.41%成功出让;临江片区经四路东住宅地块经过22轮报价,以总价约3.93亿元、溢价率29.66%成功出让;富阳银湖48号地块经过21轮报价,以总价9.98亿元、溢价率11.14%成功出让。

  回顾2020年,土地市场有些出人意料地走出了上行趋势,展现出了十足的韧性。诸葛找房研究中心数据显示,2020年重点城市住宅及商办用地供应约14.43亿平方米,同比上涨3.38%,成交建筑面积约11.31亿平方米,同比上涨0.8%。其中,住宅用地供应约11.59亿平方米,同比上涨3.73%,住宅用地成交建筑面积约9.54亿平方米,同比上涨1.66%。

  专家认为,2020年第二季度以来,随着疫情得到有效控制,热点一二线城市加快了对优质地块的供应,在融资环境相对宽松情况下,土地市场热度攀升。但进入下半年,随着“三道红线”新规出台,融资监管持续收紧,土地市场热度有所下滑。整体来看,尽管上半年疫情之下土地市场表现不佳,但2020年全年供应和成交规模均超过2019年。

  诸葛找房研究中心监测的重点城市土地市场数据显示,在土地供应方面,2020年第一季度受疫情影响,土地供应大幅减少,约2.07亿平方米,同比下跌11.51个百分点;第二季度土地供应速度加快,土地供应面积显著上涨,至3.93亿平方米,同比上涨15.66个百分点;第三季度主管部门收紧融资政策,影响了房企拿地积极性,供应规模有所下滑;第四季度为了完成全年的供应,土地市场供应量大幅上涨,达到5.07亿平方米,成为近五年内季度供应新高峰。

  在土地成交方面,疫情影响下,第一季度成交量降至低点,成交规划建筑面积为15890.34万平方米,同比下跌19.05个百分点;第二季度随着优质地块供应量的增多,成交量跟随上涨,成交规划建筑面积为34308.64万平方米,同比上涨18.29个百分点;第三季度随着“三道红线”政策的出台,房企资金压力增大,成交量较上季度有所下滑,成交规划建筑面积为30941.39万平方米,同比上涨11.94个百分点;第四季度受到供应放量的影响,带动成交量上行,成交规划建筑面积为32984.13万平方米,同比下跌8.27个百分点。

  上海揽金最多 城市分化明显

  2020年2月20日,上海市徐汇滨江西岸金融港地块出让,引起了全行业的关注。该地块的最终成交价为310.5亿元,不仅超过了2014年上海市董家渡地块出让价248.5亿元,也超过了2016年深圳市新会展中心地块出让价310亿元,刷新了内地土地拍卖总价纪录。

  一直以来,上海都是房企重点投资之地。2020年上海土地出让金高达2940.69亿元,排全国第1位,较2019年上升76.4%。排在第2位的是杭州,其2020年的土地出让金为2572.88亿元,广州、南京、北京分别以2524.64亿元、2051.40亿元、1887.14亿元,排第3位、第4位、第5位。由此可以看出,房企比较青睐一线城市以及长三角地区。

  各城市在成交面积方面也呈现出明显的地区分化。数据显示,2020年一线城市成交面积增速最高,较2019年同期上涨30.5%,远高于二线城市及三四线城市;二线城市较2019年同期上涨1.1%;三四线城市成交与2019年几乎持平,微升0.4%。从经济圈视角来看,监测的重点城市土地市场数据显示,2020年长三角地区住宅用地成交规划建筑面积约2.40亿平方米,相比2019年上涨1.22%,仍旧是房企重点布局区域;珠三角地区住宅用地成交规划建筑面积约1.28亿平方米,相比2019年上涨25.04%;西北部地区住宅用地成交规划建筑面积4515.56万平方米,相比2019年上涨约49.77%;东北地区住宅用地成交规划建筑面积7019.66万平方米,相比2019年上涨26.92%;环渤海地区和西南地区住宅用地成交规划建筑面积相比2019年有所下滑,其中环渤海地区跌幅最高为14.73%。

  诸葛找房研究中心认为,在疫情影响下,各能级城市之间土地市场表现加速分化,一线城市仍是房企争先布局的首选,抗风险能力更强,疫情后,房企对于一线城市更加青睐。二线城市在2020年成为调控的重点区域,土地市场热度较2019年有所回落,但整体仍稳中有升。三四线城市由于前几年需求透支,并且缺乏产业支撑,加之疫情影响,土地市场整体表现不尽如人意。长三角、珠三角地区市场活跃度较高,环渤海地区由于受到疫情反复影响,加之调控长期处于从严状态,房企布局积极性相对减弱。整体而言,南方地区表现良好,受到自身区域优势以及政策环境等影响,房企拿地意愿较强。

  在溢价率方面,2020年12月,一线城市的溢价率为9.2%,二线城市的溢价率为10.0%,三四线城市的溢价率为15.8%。诸葛找房研究中心认为,这是因为一二线城市土地拍卖规则限地价,并且价格基数较高,导致三四线城市的溢价率高于一二线城市。

  在流拍率方面,一线城市流拍现象较少,三四线城市流拍现象最严重,尤其在2020年上半年,受疫情影响,流拍率迅速上涨。数据显示,上半年一线城市流拍率为4.92%,二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.89%、16.70%;到了下半年,流拍率有所下降,一线城市流拍率为2.24%,二线城市、三四线城市全年流拍率分别为5.53%、9.74%。

  融资收紧 房企拿地表现不一

  2020年下半年,主管部门出台融资监管新政即“三道红线”:剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。如果房企越过了这“三道红线”,其融资将会受到不同等级的限制。贝壳研究院高级分析师潘浩认为,“三道红线”出台后,部分房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行实质调整。

  从房企表现来看,不同房企面对“三道红线”新规的反应有所不同。保利、万科、华润置地、招商蛇口等拥有国企背景的房企拿地基本未受影响,表现较为积极。比如,保利2020年上半年土地成交规划建筑面积约615.76万平方米,下半年土地成交规划建筑面积约1492.08万平方米,增长了约142%;万科2020年上半年土地成交规划建筑面积约570.66万平方米,下半年土地成交规划建筑面积约1346.56万平方米,增长了约136%。

  对于财务状况不符合监管要求的房企来说,2020年下半年尤其是融资监管趋紧后,拿地节奏明显放缓,如中国恒 大、中国金茂、中南建设等房企,纷纷在下半年减少拿地,其中中国恒 大最为显著。中国恒 大2020年上半年土地成交规划建筑面积约2928.73万平方米,下半年土地成交规划建筑面积约975.96万平方米,下跌了约67%。

  值得注意的是,部分房企虽然财务状况令人担忧,但依然没有停止拿地的步伐。比如绿地控股,截至2020年9月30日,其剔除预收款后的资产负债率为82.38%,相比年初增长1.58个百分点;净负债率为183.45%,相比年初增长27.85个百分点;现金短债比为0.78,相比年初增长0.02,全部越过“三道红线”。但绿地控股并没有停止扩张步伐,其上半年土地成交规划建筑面积约1239.00万平方米,下半年土地成交规划建筑面积约1403.29万平方米,上涨了约13.3%。

  诸葛找房研究中心认为,从全国土地市场来看,2020年土地市场整体供应、成交略有上涨,楼面价上行。预计2021年在“房住不炒”的政策指导下,加之“三道红线”新规的深入推进,土地市场将会延续平稳态势,房企拿地更加理性谨慎。从各等级城市来看,预计2021年一二线城市热度不减、稳中有升,但涨幅不大,未来房企关注度会集中在一二线城市;而三四线城市土地市场热度会有所下降,土地市场逐渐转冷。

  克而瑞研究中心认为,2020年,无论是地价,还是溢价率,抑或是流拍率等热度指标,表现都好于2019年,土地市场热度较上一年明显上涨。不过,这种趋势在2021年难以持续。2021年房企融资环境“易紧难松”,土地市场热度难再上升,二三线城市内部分化更加明显,热点城市优质地块竞争仍将激烈。

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